进入四季度以来，房地产行业迎来一波融资活跃期。
继9月份房地产信用债融资322亿元、同比增长近九成之后，进入10月份，在土地市场优质地块供应增加的背景下，房企正通过信用债、海外债、资产证券化等多种渠道加速资金筹措，以应对年底债务到期压力并为未来发展储备“弹药”。
然而，销售端回暖乏力导致的回款压力仍是房企们面临的挑战。能否在融资“输血”与销售“造血”之间找到平衡，顺利完成土地储备与销售去化的“关键一役”，将决定房企能否平稳“过冬”。
9月信用债融资322亿，同比增长近九成
临近年底，随着土地市场供应增加，房企也在加速融资。10月22日，招商局蛇口拟发行的40亿元公司债券向专业机构投资者询价，最终确定本期债券品种一票面利率为1.90%；信达地产也启动同期公司债券发行，规模不超过24亿元。同是在10月，北京城建集团成功发行18亿元中期票据、保利发展150亿元公司债获上交所受理……
而在9月份，据中指研究院监测数据，房地产行业债券融资总额达到561.0亿元，同比实现31.0%的增长。其中，信用债融资表现尤为亮眼，融资规模达322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4%，成为绝对的融资主力；ABS（资产支持证券）融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%；海外债融资规模较小，仅为11.4亿元。
融资主体方面，信用债市场仍由央国企主导。9月份，华润置地、招商蛇口、陆家嘴集团、中国铁建等企业发行总额均超过20亿元，其中华润置地发行金额最高，达50亿元。此外，中国金茂、首开股份、越秀地产等亦有信用债发行。值得注意的是，部分民营和混合所有制企业也在债券市场有所斩获。绿城中国、新城控股、新希望地产等企业成功发行信用债，合计金额约36.2亿元。
海外债市场虽总量有限，但同样向部分房企敞开大门。新城控股于9月成功发行1.6亿美元为期2年的无抵押固定利率债券，票面利率11.88%，资金主要用于偿还即将到期的境外债务。这已是其年内第二次发行境外美元债。需要关注到，境内外融资成本差异显著，反映出国际投资者对民营房企仍保持较高风险溢价。
10月部分房企融资情况一览
新京报贝壳财经记者根据市场公开信息及中指研究院信息整理。
融资期限优化，长期资金注入
此轮融资潮中，一个积极的现象是融资期限正在拉长。中指研究院监测数据，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主。例如，绿城中国和新城控股发行的债券期限分别为3年和5年。长期资金的注入，有助于企业优化债务结构，缓解短期偿债压力，为业务调整和转型争取更长时间窗口。
在ABS领域，尽管总体规模有所下滑，但结构性亮点频现。类REITs（不动产投资信托基金）成为发行规模最大的ABS产品，占比高达37.2%；CMBS/CMBN（商业地产抵押贷款支持证券/票据）和供应链ABS分别占比32.0%和21.4%。
中指研究院企业研究总监刘水表示，市场创新取得关键进展，首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元。该项目的落地，为外资机构深度参与中国公募REITs市场提供了范本。同时，持有型不动产ABS继续扩容，如“中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划”成功发行，规模达25.6亿元。
在积极融资的同时，部分出险房企的债务重组工作也取得实质性进展。龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案均已获得超过75%的债权人通过。旭辉集团、碧桂园仍在继续推进其境外债重组流程。此外，金科股份的重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，董事会完成换届，并与中信信托签署了破产重整专项服务信托合同，风险化解工作稳步推进。
销售回款承压，房企资金面挑战犹存
尽管融资端出现回暖迹象，但房企的资金来源“大头”——销售回款方面依然面临较大压力。国家统计局数据显示，1-9月，房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%。其中，与商品房销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款，降幅分别达到10.3%和10.6%。
麟评居住大数据研究院分析认为，定金及预收款、个人按揭贷款降幅明显，直接反映出房企在销售回款方面遭遇的困难。销售市场的持续低迷，仍在很大程度上拖累着房企整体的资金面，使其资金压力依然严峻。
综合来看，年底房企正通过多种融资工具积极改善现金流，央国企及部分优质民企融资渠道相对畅通，融资成本维持在较低水平，债务重组也在有序推进，这些均为行业企稳提供了正面因素。然而，销售端回暖乏力导致的回款压力，仍是悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”。房企能否平衡好外部融资与内部造血，将是决定其能否穿越周期、迎来春天的关键。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 杨利
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